Od dłuższego czasu przekonuję, że w Polsce mamy bańkę spekulacyjną na rynku mieszkaniowym. Co najlepiej pokazuje tempo wzrostu cen mieszkań w ciągu ostatnich lat, znacznie odbiegające od trajektori jaką nakreślałby wzrost płac czy inflacja. Ostatni rok, w którym według Home Brokera ceny wzrosły mniej więcej zgodnie z inflacją jest zbyt krótkim okresem, aby wyciągnąć wniosek, że wszystko jest w porządku. Tylko w ostatnich czterech latach ceny wzrosły o 60%, nakręcane w dużej mierze tanimi kredytami walutowymi oraz coraz bardziej beztroskim zasadom ich przydzielania przez banki.
W Polsce mamy kilka czynników, które sugerują, że ceny nieruchomości podobnie jak wszystko na Ziemii podlega prawu grawitacji.
Rosnący Okres Kredytowania
Ludzie w pogoni za własnym kątem zaciągają kredyty na coraz dłuższe okresy. Czas spłaty 64% jest dłuższy niż 25 lat. Prawie 7% klientów banków rozkłada raty na więcej niż 35 lat. Jest to odbiciem faktu, że zależność między naszymi zarobkami, a ceną nieruchomości staje się coraz bardziej abstrakcyjny.
Pamiętam jak w szczycie boomu w Irlandii wieszczono nadejście kredytów międzygeneracyjnych, które miałyby być spłacane przez dzieci. W Polsce jesteśmy tylko o krok od takiego pomysłu.
Rekomendacja T
Rekomendacja T, w mojej opini jak najbardziej słuszna choć nieco spóżniona, zmniejszy zdolność kredytową Polaków.
Gdy zacznie obowiązywać z rynku znikną kredyty na dowód nie wymagające udokumentowania zarobków oraz te w których wartość wkładu własnego nie przekracza 20% (obecnie jest to około 41% ogólnej liczby udzielanych kredytów). Przymknięcie kredytowej furtki ma na celu ochronę banków przed samodestrukcją, ale konsekwencją będzie zmniejszenie wartości udzielanych kredytów i związana z tym presja na ceny mieszkań.
Waluty
Skromny frank szwajcarski zmienił rynek mieszkaniowy w Polsce. Dzięki niskiemu oprocentowaniu kredytów w tej walucie tysiące ludzi nagle mogło sobie pozowlić na zakup własnego M. Jednak czego zapewne zabrakło w materiałach marketingowych banków i brokerów jest problem ryzyka walutowego. Prze kilka lat system działał bez zarzutu. Swajcarski Bank Centralny utrzymywał stopy procentowe w pobliżu zera, frank pozostawał tani w stosunku do złotego. Tylko, że kredyt mieszkaniowy nie jest na kilka lat, ale na kilka dekad. W tak długim czasie racjonalne jest oczekiwać przynajmniej jednego kryzysu gospodarczego. Musimy pamiętać, że pomimo mocarstwowych ambicji, dla świata finansów, Polska podobnie jak Węgry, Czechy, czy Ukranina wkładana jest do worka zwanego Europą Wschodnią - miejsca z którego w razie kłopotów ucieka się do bezpieczniejszych gospodarek, a taką od stuleci jest właśnie Szwajcaria.
Efekt to niechybny spadek wartości złotego do franka. Kredyt walutowy, który wydawał się byc darmowym obiadem nagle pokazuje swoje mniej przyjazne oblicze. Posiadacze "szwajcarskich" kredytów codziennie nerwowo zaglądają do kantorów, aby sprawdzić kurs wymiany. Przy kursie franka w okolicach dwóch złotych rata kredytu może i była znośna, ale gdy kursie powyżej trzech dodatkowe obciążenie zaczyna boleć. Tymczasem biorąc pod uwagę, że szczyt popularności tego typu kredytów przypadał na 2005-2007 właścicelom tych hipotek pozostaje jeszcze około 20-tu lat nerwówki.
Kryzys Gospodarczy
Mimo, że obecny kryzys ma już dwa lata trudno dostrzec jego koniec. Perspekywy gospodarki USA są jak to niedawno określił Ben Bernanke "niezwykle niepewne", Grecja jest tak samo zbankrutowana jak kilka miesięcy temu. S&P właśnie po raz kolejny obniżył rating Irlanii. Rząd Wielkiej Brytanii rozpoczął bezprecedensowy program cięć budżetowych, Chiny ze zdziwieniem odkrywają, że nawet partia komunistyczna nie może zmienić praw matematyki, wobec czego ceny nieruchomośći nie mogą rosnąć bez końca, a wzrost gospodarczy musi wyhamować w obliczu braku zachodnich klientów.
Nasz kraj nie jest oderwany od światowych problemów, wobec czego te zawirowania odbiją się na gospodarce w postaci nizszego wzrostu gospodarczego, presji na płace i zwiększonego deficytu budżetowego. Dlaczego i jak w takim klimacie mielibyśmy płacić coraz więcej za mieszkania?
Demografia
Ponad rok temu cytowałem na blogu opracowanie GUS na zmian struktury ludności w Polsce w kolejnym ćwierćwieczu. Począwszy od 2010 roku w ciągu dwudziestu pięciu lat liczebność osób w wieku produkcyjnym zmniejszy się o niemal 4 miliony. Za 25 lat będzie nas tylko 36 milionów - o dwa miliony mniej niż obecnie. Jeśli sybko nie zaadresujemy tego problemu poprzez rozsądną a nie katolicką politykę prorodzinną i imigracyjną taki szok demograficzny to konieczność zwiększania obciążeń na ZUS i poważny hamulec dla wzrostu gospodarczego. Mniej ludzi, większe opodatkowanie tych pracujących i brak wzrostu gospodarczego - w pojedynku między demografią i deweloperami stawiam na demografię.
* Dane o rynku mieszkaniowym zaczerpnąłem z ostatniego raportu AMRON-u.
Posty
0 comments:
Prześlij komentarz