Ceny Mieszkań będą dalej spadały

Koniec roku obrodził w prognozy dotyczące cen nieruchomości. Większość z nich przewiduje dalsze niewielkie obniżki cen. Wyjątkiem jest PKO BP, które w swoim raporcie na 25% określa prawdopodobieństwo 30% krachu w okresie kolejnych dwóch lat.

Na łamach tego blogu od dawna piszę, że mieszkania w Polsce są cholernie drogie. Narastająca od 2004 roku bańka spekulacyjna wciąż jest daleka od pęknięcia. Ceny wprawdzie nieco spadły, ale wciąż są kompletnie oderwane od głównego kryterium determinującego dostępność mieszkania, czyli naszych zarobków. Dopiero kilkudziesięcioprocentowa przecena jest w stanie zrównoważyć rynek. 

Nie zgadzam się z argumentami stawianymi niedawno przez jednego z warszawskich deweloperów, że pole do spadków jest ograniczone przez koszty budowy. Według niego w Warszawie nie należy oczekiwać spadków cen poniżej 7200 zł/m2.

"Jeden z deweloperów zgodził się nam ujawnić strukturę kosztów w swoim projekcie na warszawskiej Pradze-Południe. Deweloper sprzedaje mieszkania z tzw. segmentu popularnego w bloku z garażem podziemnym po blisko 7,2 tys. zł za m kw. Na tę cenę składa się: 
•  koszt zakupu gruntu - ok. 1,5 tys. zł, 
•  koszt budowy (w tym robocizna i materiały budowlane) - ok. 3 tys. zł, 
•  koszty ogólne, sprzedaży i inne - ok. 900 zł, 
•  marża - ok. 1,8 tys. zł."

Te kalkulacje może miałyby jakąś wartość, gdyby rynek znajdował się w stanie równowagi. Tymczasem przed nami perspektywa idealnego sztormu, czyli zbiegnęcia się w czasie kilku czynników, które mogą przewrócić rynek nieruchomości do góry nogami. Główne z nich to:
- rekordowa podaż mieszkań,
- stagnacja naszych zarobków, 
- droższe i mniej dostępne kredyty,
- znaczne ograniczenie programu rodzina na swoim.

Do tego należy dodać fakt, że pod koniec 2011 roku popyt został sztucznie napędzony w wyniku kończącego się programu 'rodzina na swoim' oraz chęcią załapania się na wyższy kredyt przed wejściem w życie rekomendacji KNF-u. Wobec tych faktów niewiele pozostanie na polu walki kupujących. Nie jest w takim wypadku wykluczone, że ceny transakcyjne w najbliższym roku, czy dwóch nie będą odzwierciedlały kosztów budowy, ale wartość likwidacyjną, tych którzy z różnych względów dłużej nie mogą ociągać się ze sprzedażą. Te marginalne transakcje de facto określą nowy poziom cen, które będą obowiązywały na rynku i żadne gadanie o 'kosztach' tego nie zmieni.

Pora tutaj na kolejną odsłonę mojego testu dostępności, który określam jako 3.5-krotność rocznych zarobków. Średnie zarobki warszawiaków według GUS wynoszą 4.7 tys. złbrutto, czyli 56,4 tys. rocznie. Możąc to przez 3.5 otrzymujemy niecałe 200 tys. zł - tyle powinno kosztować mieszkanie. 

Obecnie średnia cena transakcyjna wynosi w Warszawie 7,8 tys/m2, więc 50-cio metrowe lokum kosztuje 390 tys. zł - prawie dwa razy więcej niż cena określona przez kryterium zarobkowe. Dodajmy do tego fakt, że 50 m2 to dwupokojowa klitka. Dla tych marzących o założeniu rodziny bardziej odpowiednie byłoby przynajmniej 75 m2, ale wtedy poziomy cen stają się kosmiczne dla przeciętnych zjadaczy chleba.

Wiem, że zaczynam brzmieć jak zdarta płyta - ale po tak gwałtownych wzrostach cen jakimi byliśmy świadkami w ostatnich latach prognozy mówiące o łagodnym lądowaniu są nadzwyczaj optymistyczne.